Uitleg van koopprocedure

Koopprocedure van het kopen van een huis in Hongarije

Wij hebben ons geliefde thuis in Hongarije - ons perceel met twee huizen - gekocht zonder makelaar. Dat is ook aan te raden, want er gaat absurdistisch veel geld naar een makelaar in Hongarije. Zeker de Nederlandse makelaars steken gemakkelijk duizenden, soms tienduizenden, euro's in hun zak. Een makelaar is niet nodig. Verder wil een makelaar niet dat u ons huis koopt, maar alleen de huizen uit zijn huizenaanbod.

Dus een makelaar raden wij af en is niet nodig. Wat is wel nodig: 

  • verkoper: het vastgoed;
  • koper: het geld;
  • koper: 100% zekerheid van wie de eigenaar van het vastgoed is;
  • beiden: duidelijke afspraken tussen koper en verkoper;
  • beiden: een advocaat voor het opstellen en bekrachtigen van het koopcontract.
Er is bijna geen land die het kopen van onroerend goed zo veilig en eenvoudig geregeld heeft als Hongarije!

1. Controleer eigenaar. Als u het vastgoed gezien heeft en u besluit het te kopen, controleer dan wie de eigenaar is. Daarvoor heeft u een recent uittreksel van het kadaster nodig en het identiteitsbewijs van de verkopers.

2. Controleer schulden. Controleer door middel van een kadaster uittreksel Deel III (3. Rész) van een volledig uittreksel of er schulden, hypotheken of andere belemmeringen of verplichtingen op het onroerend goed staan geregistreerd. Wij verkopen het perceel schuldenvrij, zonder hypotheek, zonder verplichtingen.

3. Stel een voorlopige koopovereenkomst op. Het opstellen van een voorlopige koopovereenkomst is niet noodzakelijk, maar wel praktisch. Maak afspraken over de prijs - in ons geval is deze prijs vast - en wanneer het onroerend goed wordt overgedragen en spreek af wanneer er naar de advocaat gegaan wordt om het koopcontract op te stellen. Ook aanvullende afspraken. Vergeet niet te vermelden dat de verkoper verklaard dat het vastgoed zonder schulden is en zonder schulden verkocht wordt aan koper. Leg deze zaken op papier vast, zodat daar later geen misverstanden over gaan ontstaan. Wij vinden het belangrijk dat de koper tevoren bedenkt waar hij of zij hulp bij nodig heeft, zodat we daarbij gaan helpen direct na de sleuteloverdracht. Ook deze afspraken zetten wij in een voorlopige koopovereenkomst.

4. Eventueel een aanbetaling. De aanbetaling is een wettelijk begrip in Hongarije. Deze dient voor juridische erkenning 10% van de totale koopsom te zijn. Als de koper na het voldoen van de aanbetaling van de koop af wil zien, dan is deze de gehele aanbetaling kwijt. Maar als de verkoper van de verkoop afziet, dan dient deze de aanbetaling dubbel aan de koper te vergoeden. Als beiden er niet vanaf willen zien maar door andere omstandigheden de koop niet binnen de afgesproken tijd door kan gaan, dan geeft de verkoper de aanbetaling eenmaal terug. Maar het niet (kunnen) betalen van de rest van de koopsom valt daar uiteraard niet onder.
Doe een aanbetaling uitsluitend als er een voorlopige koopovereenkomst opgesteld is door een advocaat óf tezamen met twee getuigen die mee ondertekenen. In deze overeenkomst moeten de koper en verkoper duidelijk beschreven staan, ook het onroerend goed met kadasternummer en kadasteromschrijving. Mondelinge overeenkomsten zijn in Hongarije niet geldig. Gelukkig niet.
Een aanbetaling is niet noodzakelijk als vrij snel besloten wordt om naar een advocaat te gaan en direct na ondertekening het geld overgemaakt wordt. 

5. Controleer de advocaat. Het koopcontract wordt uitsluitend opgesteld door een officiële Hongaarse advocaat. De advocaat dient na ondertekening ervan een exemplaar in bij het Hongaarse kadaster en de Hongaarse belastingdienst. U kunt als u dat wil - en dat is aan te raden - vooraf bij de advocatenkamers controleren of een advocaat daadwerkelijk een advocaat is. Deze heeft een speciaal KASZ (Kamer Identiteits Nummer) nummer en dat kunt u online bij de Advocatenkamer opzoeken. Probeer het eens uit met 36066248 of 36058967, de KASZ-nummers van Dr. Németh Timea en Dr. Dobak Nándor. Er zijn oplichters - ook Nederlandstaligen - die zich uitgeven als advocaten, dus controleer bij vreemde Hongaarse advocaten altijd het KASZ. Advocaat Nándor toonde bij onze aankoop zijn KASZ pasje.

6. Vertaling koopcontract. Een koopcontract is in Hongarije formeel ongeldig als u niet weet wat er staat, dus moet het beschreven zijn in een taal die u begrijpt. Een vertaling is wettelijk gezien noodzakelijk, tenzij er een tolk aanwezig is die het mondeling vertaald. Hongaren weten inmiddels dat Nederlanders vaak ook Engels of Duits kunnen, dus een tolk of vertaling in die twee talen wordt ook als juridisch geldig gezien. Als er genoeg tijd is, dan wordt er meestal een schriftelijke vertaling opgesteld, maar bij weinig tijd een tolk.

7. Ondertekening koopcontract. Als het koopcontract is voorgelezen en uitgelegd door de advocaat ondertekenen beide partijen het koopcontract daar bij de advocaat. Ook de advocaat ondertekend en bestempeld het koopcontract met een natte en droge stempel, waarna alle partijen een exemplaar van het koopcontract ontvangen: koper, verkoper, advocaat, kadaster, belastingdienst. De (aan)betaling vind bijna altijd direct bij de advocaat plaats. Als de verkoper bevestigd de betaling te hebben ontvangen is de koop een feit. De advocaat regelt al het papierwerk op de achtergrond en de verkoper moet op de afgesproken datum het onroerend goed overdragen. Wij dragen ons perceel op dezelfde dag als de betaling over, zodat u er dezelfde dag nog kunt overnachten en een klein feestje kunt vieren!

8. De overdracht van het onroerend goed. De overdracht is niet alleen het overhandigen van de sleutels! Beide partijen maken foto's van de meterstanden van elektriciteit, gas en water. Bij ons perceel zijn het alleen twee maal twee elektriciteitsmeters. Noteer deze ook op papier met het meteridentiteitsnummer en de meterstand plus handtekeningen van koper en verkoper, twee exemplaren.
Als dat gedaan is, kunnen de diverse kantoortjes bezocht worden. Bijvoorbeeld de Eon of MVM voor de elektriciteit, KHG voor afval, immigratiedienst voor de inschrijving van het adres als een woonadres (lakcím), wifi, Hongaarse televisie, enzovoort. Wat er maar nodig is. 
Veel documentatie kan tegenwoordig ook via internet al erkennen niet alle websites de identiteitsbewijzen van niet-Hongaren. Dus beter om toch een dag te slijten op de verschillende gaapopwekkende kantoortjes. De elektriciteit en afval kunnen gelukkig per formulier, zodat wij die samen met u invullen op het perceel bij de sleuteloverdracht en daarna zelf bij de MVM en KHG deponeren.
Soms is het handig om de meterstanden vooraf aan de advocaat al te hebben opgeschreven en gefotografeerd, zodat dezen ook in het koopcontract vastgelegd kunnen worden.

Gefeliciteerd!
Ja, gefeliciteerd! U bent dan vervolgens de trotse eigenaar geworden van huisnummer 7 in de Stierenvallei (Bikág völgy). Alle zaken zijn dan geregeld. Het lijkt allemaal veel en ingewikkeld, maar dat komt omdat het heel uitgebreid beschreven staat. Al deze stappen kunnen in één dag doorlopen worden! Als voorbeeld: om negen uur komt de advocaat op bezoek op het perceel, waar dan het contract wordt voorgelezen en ondertekend. Deze bewondert dan het onroerend goed, omdat hij altijd oprechte interesse heeft voor zijn cliënten. Na afscheid van de advocaat nemen we dan de meterstanden op en vertrekken we naar Pécs of Kaposvar om de kantoortjes af te gaan. Helaas is er op een dergelijke dag weinig tijd voor hapjes en drankjes of lunch, dus we moeten tevoren even bespreken of wij een lunch voor onderweg regelen of niet. Maar, aan het einde van de dag is dan wel alles in goede orde geregeld.

Verder:

Europees Energielabel
De verkoper is wettelijk verplicht een Europees Energielabel te verschaffen aan de koper, maar dit is niet noodzakelijk. Het Energielabel is bijvoorbeeld wel noodzakelijk als u een hypotheek afsluit, maar dat is niet van toepassing bij de koop van ons perceel. Als u persé een Energielabel wenst, maak dit dan zeer ruim te voren aan ons bekend, want dan zullen we dat tijdig regelen. In het geval dat u geen Energielabel nodig heeft, dan schrijft de advocaat in het koopcontract dat wij enkele weken na de koop het label zullen regelen, wat dus - aldus de advocaat - in de praktijk niet gebeurt.